Cas pratiques

Nous venons d'effectuer l'expertise en valeur vénale d'une ancienne propriété viticole située dans la zone d'origine contrôlée du Cognac. Le bien, un immeuble de caractère composé d'un logis principal ceinturé de dépendances avec cour intérieure fermée par un portail en fer forgé d'époque encadré de deux tours quadrangulaires, est en indivision.Certains indivisaires désirent vendre l'ensemble en le démantelant en 2 lots, d'autres préfèrent vendre l'entité. Il nous a été demandé de déterminer la valeur vénale de l'immeuble dans ces 2 cas de figure. Dans la première hypothèse (la division en 2 lots), nous avons considéré les coûts de séparation des différents réseaux (eau, assainissement, électricité...) et la constitution de servitudes (passage, écoulement ...). Dans ce cas précis la vente en une seule entité s'avère la solution la plus avantageuse financièrement.

Nous sommes intervenus récemment à la demande d'un locataire occupant un local industriel dont le bail commercial datait de janvier 2006. Ce locataire ayant racheté le fonds en 2020 suite aux difficultés financières du précédant exploitant également propriétaire des murs, s'est vu refuser le renouvellement du bail. Le propriétaire bien inspiré, préférait voir son bail continuer en tacite prolongation et bénéficier de tous les avantages de ce bail qui datait d'avant la loi Pinel (art. 606, ICC...). Au delà de la mission qui nous était confiée, à savoir déterminer la valeur locative de renouvellement, nous avons mis en évidence de nombreux désordres affectant le bâtiment dont ceux liés à la vétusté chronique. Nous avons alerté notre donneur d'ordre sur les risques et le danger que représentaient ces désordres pour la sécurité des personnes. Nous l'avons également informé sur les risques inondations qui affectaient son immeuble dont il n'avait pas été informés. Face à la situation, nous avons conseillé notre client sur les démarches à suivre pour voir son bail renouvelé dans de bonnes conditions et contraindre le propriétaire-bailleur à effectuer des travaux en lui recommandant de se rapprocher d'un avocat spécialisé en droit commercial et faire appel à un expert bâtiment pour évaluer l'ampleur des désordres liés à la vétusté. Nous ne pouvons pas encore nous prononcer sur l'avenir de ce dossier mais toutes les cartes sont dans les mains de notre client qui possède un rapport d'expertise complet et parfaitement détaillé pour défendre ses intérêts. Notre client est très satisfait et l'avocat qui connaît notre travail pour avoir eu plusieurs dossiers en commun se voit très confiant.

Comme chaque fin d'année, notre activité se concentre sur les expertises quinquennales et les réactualisations de valeurs que nous effectuons pour les mutuelles.Rappelons que ces expertises sont soumises aux dispositions des articles R931-10-42 du code de la sécurité sociale, R212-54 du code de la mutualité et R332-20-1 et suivants du code des assurances. Au delà de ces obligations purement réglementaires, ces expertises constituent un appui précieux dans la gestion d'un patrimoine immobilier. En effet, le travail des experts de notre cabinet ne s'arrête pas à donner des valeurs ; dans des rapports circonstanciés, ils mettent parfois en exergue des anomalies ou des particularités d'ordres juridique, locative, urbanistique... Nos donneurs d'ordre apprécient.

Nous avons été missionnés pour expertiser une menuiserie dans le cadre d'une vente en poursuite d'usage. Nous avons évalué ces locaux d'activité en tenant compte de leur spécificité et de leur environnement dans un parc d'activité recherché. Notre donneur d'ordre qui part à la retraite a pu négocier sereinement le prix de son immeuble avec son repreneur.

Nous venons d'effectuer l'expertise d'un complexe hôtelier dans le cadre d'une vente en poursuite d'usage et dans le cadre d'une reconversion en locaux tertiaires. Notre étude a tenu compte de la réserve foncière de l'établissement que nous avons également valorisée. Notre donneur d'ordre et son expert-comptable vont pouvoir prendre une décision éclairée sur l'avenir de la structure.

Nous venons d'effectuer une expertise d'un immeuble impacté par le tremblement de terre du 16 juin dernier à La Laigne en Charente Maritime. Inévitablement les estimations d'immeubles réalisées par les compagnies d'assurances vont entraîner des désaccords avec les assurés dans le cadre d'une indemnisation totale (reconstruction). Le recours à un expert immobilier permettra de donner un avis éclairé sur la valeur vénale de l'immeuble avant sinistre.

C'est ce qui vient de nous arriver une fois de plus dans le règlement d'une succession. En effet, alors qu'il y avait des différends profonds entre indivisaires concernant la valeur de plusieurs biens immobiliers, notre intervention à l'initiative du notaire de famille a permis d'apporter des éléments concrets dans un rapport d'expertise circonstancié pour déterminer la valeur de chacun des immeubles étudiés. Les esprits se sont ainsi apaisés et la succession a pu être réglée.

Le bail de chasse est un bail rural de droit commun (art L145-10 al.2 du code rural). On lui applique les règles habituelles du contrat de louage des choses prévues notamment par l'article 1709 du code civil. En ce qui concerne le bail verbal, celui-ci représente certains dangers dont la quasi impossibilité de la justification :

• De la date d'entrée en vigueur du bail
• Du ou des bénéficiaires et de la chose exactement louée
• De la durée du bail
• Du mode de chasse autorisé
• De l'éventuelle sous location autorisée
• ...

Nous avons récemment été confrontés à cette problématique lors de l'expertise d'un domaine agricole où un bail de chasse avait été établi verbalement. Nous avons émis toutes les réserves d'usage découlant de cette situation.

Dans le cadre de l'achat de plusieurs maisons en viager, le gérant d'une SCI nous missionne afin de déterminer les valeurs immobilières desdites maisons et de ce fait, sécuriser ces investissements vis à vis des différents actionnaires de la SCI. Au cours de notre mission, nous relevons lors de notre visite que pour une des maisons, la configuration des lieux nous laisse présager l'existence d'une servitude de passage. Le propriétaire interrogé à ce sujet est incapable de répondre précisément à nos interrogations quant à la société viagériste, nous comprenons qu'elle a complètement occulté le problème. L'étude des actes de propriété ne nous apporte aucun éclaircissement. Nos recherches nécessitant l'obtention d'anciens plans de cadastre auprès des services des impôts fonciers nous ont permis de comprendre la situation et de confirmer à notre donneur d'ordre l'existence de cette servitude.

Pour une autre des maisons, la société viagériste qui n'avait employé que la méthode DAUBRY pour calculer le bouquet et la rente, s'était tout simplement trompé de grille. Nous avons donc par différentes approches dont la méthode DAUBRY, pu donner et justifier bouquets et rentes pour chacune des maisons en plus de leur valeur vénale.

A la demande d'un notaire dans le cadre d'une succession, nous intervenons pour l'évaluation d'un ancien domaine agricole comprenant une maison de Maître du XVIIème siècle dans son quasi état d'origine, d'une grande maison de ferme rénovée et d'un ensenble de dépendances en mauvais état (et amiantées). L'ensemble situé sur un domaine de 14 ha comprenant parc, bois/taillis, prés.

Dans un souci de neutralité vis à vis de l'ensemble des indivisaires alors que l'un d'entre eux souhaite racheter les parts de ses frères et soeurs, nous avons procédé à une valorisation de l'ensemble dans sa globalité mais en considérant qu'une scission de la propriété en deux parties pouvait facilement s'effectuer sans préjudice pour les uns et les autres. Nous avons détaché un premier lot comprenant la maison de Maître et une partie des bâtiments et un second lot composé de la maison de ferme et de l'autre partie des bâtiments. Cette deuxième solution permettant une meilleure valorisation financière de l'ensemble. En accord avec leur notaire, les indivisaires opteront pour la solution qui leur semble le plus juste moralement ou financièrement.

Un propriétaire nous demande d'expertiser un local d'activité faisant l'objet d'un bail commercial. Dans ce cas de figure, nous avons dû prendre en compte le fait que le locataire avait transformé une partie des lieux pour son son habitation personnelle en méconnaissance totale des règles d'urbanisme en vigueur sur le secteur et sans avoir obtenu l'accord de son propriétaire. De plus, nous avons découvert qu'à la date de l'étude, ce locataire n'était pas inscrit au RCS. Nous avons été amenés à la demande du propriétaire, d'envisager plusieurs hypothèses dans le cadre de notre valorisation : 1) la résiliation judiciaire (longue et coûteuse) avec remise en état des lieux, 2) la remise en état des lieux immédiate par le locataire, 3) l'inscription ou non au RCS du locataire avant la fin du bail. Nos valeurs ont donc tenu compte de ces différentes situations

Nous sommes missionnés par les acquéreurs d'un appartement afin d'évaluer les conséquences d'une servitude d'accès aux parties communes de l'immeuble par l'intérieur de leur appartement. Servitude non déclarée au moment de l'achat et dans l'acte de vente. Dans ces parties communes, accessibles uniquement par une trappe située dans la buanderie, se trouve la VMC de l'immeuble. Buanderie déclarée comme élément essentiel par les acquéreurs dans le choix de cet appartement. Pour accéder à la trappe donnant accès à la VMC, il y a obligatoirement lieu de déplacer la machine à laver et le sèche-linge, ce qui cause une difficulté pour nos clients âgés respectivement de 79 et 80 ans. les déplacements nécessitant d'être effectués par un professionnel (pour des raisons de responsabilité), nous avons donc orienté notre étude sur l'évaluation du trouble de jouissance. L'évaluation d'une servitude n'ayant aucune chance d'aboutir dans le cas présent.

Nous sommes missionnés pour expertiser un ancien domaine du XVIIIème siècle reconverti en complexe hotelier dans le cadre d'une acquisition et d'un crédit-bail. Cet ensemble comprend plus de 30 chambres, une piscine et une salle de sport, une réception avec bar, une salle petits-déjeuners et cafétéria, 11 salles de réception/séminaire, un restaurant de 3 salles (60 couverts), une cuisine, un espace traiteur avec divers locaux techniques et réserves. Le tout dans un parc de 4 hectares. Une précèdente expertise effectuée par un autre cabinet a été rejetée par l'organisme bancaire de l'acquéreur pour la simple et bonne raison que l'expert ayant réalisé l'expertise n'était pas certifié REV ou RICS. Rappelons que la directive sur le crédit hypothécaire entrée en vigueur le 1er juillet 2016 impose que lors de la souscription d'un prêt garanti ou non par une hypothèque, une expertise immobilière soit effectuée par un expert dûment qualifié et certifié.

Nous sommes contactés par le propriétaire d'une maison de ville au bord de mer pour un TAV (Trouble anormal de voisinage). Son voisin a décidé de faire rehausser son habitation mitoyenne à la sienne. Ces modifications vont occasionner une légère perte d'intimité de la cour située à l'arrière de sa maison. En écoutant ses explications et en étudiant attentivement le cadastre, nous avons compris que la procédure qu'il comptait engager était vouée à l'échec. Nous l'en avons informé. Ce client a apprécié notre franchise qui lui a fait économiser beaucoup d'argent (expertise, avocat...).

Nous intervenons dans le cadre d'une succession compliquée avec des désaccords entre indivisaires. Le but de l'expertise est de démontrer la valeur réelle des biens à se partager dont une maison et un terrain considéré comme constructible par certains héritiers. Nos recherches nous ont permis :

-De déterminer et justfier la valeur de la maison en fonction de l'analyse du marché local, tout en tenant compte de l'ampleur des travaux nécessaires à la réhabilitation de cette construction.

-De démontrer par la fourniture d'un certificat d'urbanisme que le terrain n'était pas constructible.

Nos résultats ont donc permis au notaire représentant l'ensemble des indivisaires, d'apporter un éclairage neutre et impartial permettant ainsi d'avancer plus sereinement dans un climat devenu explosif.

Nous intervenons pour expertiser un local d'activité avec bureaux associés dans le cadre d'un contrôle fiscal. Cet immeuble fait l'objet d'un bail commercial suivi de plusieurs renouvellements avec un loyer inférieur aux loyers de marché. Dans cette situation, et alors qu'aucun élémént ne permet au propriétaire d'envisager un déplafonnement du loyer, notre étude a démontré que le sous-loyer impactait la valeur de l'immeuble :

1)Dans le cadre d'une vente potentielle à un investisseur, celui-ci négocierait le prix de vente à la baisse pour compenser le manque de rentabilité de son acquisition.

2)Dans le cadre de la résiliation du bail par le bailleur, pour rendre l'immeuble libre et le mettre aux conditions normales du marché, une indemnité d'éviction devrait être versée au locataire. Ce qui engendre des coûts impactant la valeur de l'immeuble.

Notre donneur d'ordre, satisfait de notre présentation a remis notre rapport à l'administration fiscale pour justifier ses déclarations.

Nous sommes missionnés pour évaluer la valeur vénale du fonds de commerce d'une start-up dans le cadre d'une levée de fonds. Pour ce faire, nous avons utilisé la méthode par l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) qui représente la ressource annuelle générée par l'entreprise mais nous avons privilégié la méthode de la survaleur ou goodwill qui correspond à la capacité pour une entreprise de produire un "super bénéfice" grâce à des éléments comme sa notoriété, sa réputation, sa spécialité, son réseau de distribution etc... Ces deux méthodes s'appuient sur les bilans comptables et une projection du résultat sur les 4 prochaines années établie par un expert-comptable.

Nous sommes missionnés pour expertiser des bâtiments et des terres agricoles dans le cadre du règlement d'une succession. Cet ensemble est loué à un GAEC sans bail écrit. Au cours de notre étude nous avons été amenés à traiter un certain nombre de difficultés.Tout d'abord, déterminer le sort des bâtiments agricoles en fin de bail, construits par le locataire. Nous avons dû également tenir compte de la présence importante d'amiante dans les bâtiments agricoles et envisager des coûts de désamiantage. Enfin, nous avons dû considérer au vu de l'urbanisme certaines parcelles susceptibles de devenir constructibles à court et moyen terme. Tous ces éléments ont été inclus dans nos calculs pour déterminer la valeur vénale de l'ensemble.

Nous sommes missionnés pour calculer la perte de la valeur vénale d'un immeuble d'habitation suite à une perte d'ensoleillement occasionnée par la surélévation de l'immeuble mitoyen. Notre étude s'est appuyée sur le calcul de la perte ou du gain d'ensoleillement journalier avec une visualisation 3D des ombres aux différentes périodes de l'année. Il s'est avéré que la perte d'ensoleillement était minime (-4 %) et qu'elle n'impactait pas significativement la valeur de l'immeuble. Notre client a pu décider en toute connaissance de cause d'entamer ou pas une procédure pour trouble anormal de voisinage (TAV).