Faire établir une expertise en évaluation immobilière dans le cadre des baux commerciaux

Fixation du loyer de renouvellement

Art. L. 145-33 du Code de Commerce - Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Fixation de l’indemnité d’éviction

Art. L 145-14 du Code de Commerce - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants (Code de Commerce), payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Evaluation du fonds de commerce

Le fonds de commerce est constitué en principe, des éléments suivants :

Eléments incorporels : clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, brevets d’invention, dessins et modèles industriels, marques de fabrique, licences, etc. ;

Eléments corporels : agencements, matériel et stock.

Un fonds de commerce peut exister alors que certains éléments énumérés ci-dessus font défaut.

Evaluation du pas de porte, droit au bail

Institué par la loi du 30 juin 1926 et renforcé par de nombreux textes postérieurs, le droit au bail, appelé également « droit au renouvellement », voire « pas de porte », constitue un des principaux éléments incorporels du fonds de commerce.

L'intervention de l’expert de par ses connaissances tant techniques, économiques, juridiques ou financières est alors indispensable.