Cas pratiques

De nombreuses entreprises sont actuellement impactées par la crise sanitaire du coronavirus et pour certaines, les mesures gouvernementales ne suffiront pas pour redémarrer leur activité après le confinement. Il est probable que comme après 2008, beaucoup de chefs d'entreprise recourent à une cession-bail appelée également leaseback pour se reconstituer de la trésorerie. Cette transaction financière consiste à vendre un actif à une société de crédit-bail et le récupérer en location pour une longue durée. Cela permet ainsi au cédant de conserver la jouissance de son bien. Lorsque l'opération est possible,nous intervenons pour fixer la valeur vénale de l'immeuble, étape nécessaire pour déterminer le prix de la cession au crédit-bailleur. Attention, seul un expert spécialisé en immobilier d'entreprise a les capacités d'effectuer cette expertise.

Nous intervenons à la demande d'un acquéreur potentiel, dans le cadre de l'expertise en valeur vénale d'une propriété en Gironde. Cette propriété acquise en 2003 nous est présentée comme ayant fait l'objet de travaux, dont surélévation, construction d'un garage et transformation d'une dépendance en habitation avant la date d'acquisition. Notre analyse des lieux et notre discussion avec les propriétaires actuels ont fait ressortir qu'en réalité les travaux avaient été réalisés postérieurement à la date d'acquisition et ce, sans autorisation administrative et/ou permis de construire. Nos recherches nous ont de plus permis de constater que les propriétaires allaient prochainement être mis en demeure par les services de l'urbanisme de la municipalité, de procéder à une régularisation. Régularisation qui sera vraisemblablement difficile dans la mesure où l'immeuble est situé en zone PPRI et que les cotes de niveaux des planchers ne sont probablement pas conformes à ceux préconisés par le règlement d'urbanisme en vigueur. Notre analyse a permis à notre donneur d'ordre être parfaitement informé de la situation et de se positionner en conséquence.

Dans le cadre du règlement de la succession d'un parent décédé en 2014, nous sommes missionnés par l'un des indivisaires pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble ayant fait l'objet d'une donation en avance sur héritage en 1979. Cet immeuble, très vétuste à la date de la donation a fait l'objet de lourds travaux de la part du donataire (personne qui a reçu l'immeuble en donation) afin de le transformer en une propriété confortable. Travaux réalisés à compter de 1979. Nous avons abordé cette évaluation par la méthode par comparaison : dans un premier temps, en considérant l'immeuble dans l'état où il se trouvait à la date de la donation et dans un second temps suivant son état actuel, déduction faite des travaux engagés par le donataire. Cette solution étant moins pertinente dans la mesure où elle ne prend pas en compte la main d'oeuvre pour certains travaux réalisés par ce dernier. La difficulté a principalement résidé dans le fait de trouver des références de biens du type de celui étudié, vendus à différentes dates, 1979 (date de la donation), 2014 (date du décès), 2020  (date de l'étude). Néanmoins, nos sources d'information nous ont permis d'apporter des éléments concrets soumis à la discussion et qui ont apaisé cette succession difficile. Notre étude a également mis en évidence qu'il n'y avait pas eu de donation déguisée (sous-estimation de l'immeuble) ) la date de la donation.

Nous sommes missionnés pour procéder à l'évaluation en valeur vénale et en poursuite d'usage d'une pharmacie. La méthode d'évaluation par comparaison, habituellement utilisée est inapplicable au cas d'espèce, d'une part à cause du manque de références de biens vendus de ce type et d'autre part, compte tenu des caractéristiques spécifiques de l'immeuble, dont la surface de vente, totalement inhabituelle pour une pharmacie. L'autre méthode classique, dite par le revenu, est également inapplicable dans la mesure où analyser le loyer d'une pharmacie à l'exploitation contrainte (prix de vente administrés) sur celui de son voisin sans contrainte (exploitant d'un magasin de prêt-à-porter par exemple) constitue une aberration. Nous avons abordé le loyer admissible pour une telle activité à partir du taux d'effort suite à l'étude des bilans. A partir du loyer ainsi déterminé, nous avons pu fixer la valeur vénale de l'immeuble à partir de la méthode par le revenu.

Un industriel nous fait intervenir dans le cadre d'une expertise préalable en valeur d'assurance. Soucieux d'être assuré à la juste valeur et ainsi ne pas avoir une police d'assurance avec des capitaux surévalués (cotisations surévaluées) ou sous-évalués (risque de règle proportionnelle de capitaux en cas de sinistre), nous lui remettons un rapport d'expertise détaillé dans lequel chaque poste (immeuble, aménagement des installations générales et techniques, matériels...) est analysé. Ainsi, notre donneur d'ordre peut se faire une idée précise du montant des capitaux à assurer.

Nous intervenons auprès d'un industriel afin de déterminer les capitaux à assurer dans le cadre d'une perte d'exploitation. Sensibilisé par un sinistre incendie qu'a subi un local d'activité voisin, ce chef d'entreprise a pris conscience qu'en cas de sinistre, la chute de chiffres d'affaires pourrait mettre son activité en péril. Notre rapport d'expertise est donc un support fiable qui permet au dirigeant de souscrire des montants de capitaux adaptés pour replacer l'entreprise dans la situation financière qui serait la sienne en l'absence de sinistre.

Dans le cadre de la reprise d'une auto-école, notre donneur d'ordre nous missionne pour évaluer la piste d'apprentissage auto/moto. Au cours de l'instruction de notre dossier, nous relevons que cette piste a été construite vraisemblablement sans autorisation préalable dans une zone où ce type d'infrastructure n'est pas autorisée. Le propriétaire et les services de l'urbanisme ne fournissant pas de justificatif à ce sujet, nous avons évalué ce bien en partant des deux hypoyhèses suivantes : la piste fait ou ne fait pas l'objet d'une existence légale. A charge pour l'acquéreur et son conseil d'obliger le propriétaire actuel d'en justifier avant toute cession. Nous en avons profité pour  informer notre donneur d'ordre des conséquences qui pouvaient découler de son choix d'acquisition en cas du recours d'un tiers si la piste n'avait pas d'existence légale . Nous lui avons également indiqué les obligations qui lui incombaient s'il acquerrait cette piste non conforme en termes d'accueil du public et de sécurité.

Par l'interdiaire d'un gestionnaire de patrimoine, nous sommes missionnés pour expertiser un ancien moulin divisé en 16 logements sociaux et très sociaux. Pour déterminer la valeur vénale d'un tel ensemble immobilier, nous n'avons pas utilisé les traditionnelles méthodes dites par le revenu ou par comparaison. En effet, la recherche de biens loués ou vendus pouvant servir de comparables, était totalement impossible dans le secteur concerné. Nous avons donc procédé à une analyse de la valeur par la méthode dite des "Cash flows". Cette méthode se basant sur l'analyse des flux financiers : loyers perçus, charges courantes, travaux, vacance (période sans locataire), impayés, frais de gestion etc...nous a permis de ressortir une valeur optimiste et une valeur pessimiste tenant compte respectivement d'une vacance et de travaux maitrisés ou non en fonction des locataires.Cette analyse validée après rencontre avec le notaire chargé de la transaction a permis d'effectuer une vente dans de bonnes conditions