Cas pratiques

Nous sommes missionnés pour procéder à l'évaluation en valeur vénale et en poursuite d'usage d'une pharmacie. La méthode d'évaluation par comparaison, habituellement utilisée est inapplicable au cas d'espèce, d'une part à cause du manque de références de biens vendus de ce type et d'autre part, compte tenu des caractéristiques spécifiques de l'immeuble, dont la surface de vente, totalement inhabituelle pour une pharmacie. L'autre méthode classique, dite par le revenu, est également inapplicable dans la mesure où analyser le loyer d'une pharmacie à l'exploitation contrainte (prix de vente administrés) sur celui de son voisin sans contrainte (exploitant d'un magasin de prêt-à-porter par exemple) constitue une aberration. Nous avons abordé le loyer admissible pour une telle activité à partir du taux d'effort suite à l'étude des bilans. A partir du loyer ainsi déterminé, nous avons pu fixer la valeur vénale de l'immeuble à partir de la méthode par le revenu.

Un industriel nous fait intervenir dans le cadre d'une expertise préalable en valeur d'assurance. Soucieux d'être assuré à la juste valeur et ainsi ne pas avoir une police d'assurance avec des capitaux surévalués (cotisations surévaluées) ou sous-évalués (risque de règle proportionnelle de capitaux en cas de sinistre), nous lui remettons un rapport d'expertise détaillé dans lequel chaque poste (immeuble, aménagement des installations générales et techniques, matériels...) est analysé. Ainsi, notre donneur d'ordre peut se faire une idée précise du montant des capitaux à assurer.

Nous intervenons auprès d'un industriel afin de déterminer les capitaux à assurer dans le cadre d'une perte d'exploitation. Sensibilisé par un sinistre incendie qu'a subi un local d'activité voisin, ce chef d'entreprise a pris conscience qu'en cas de sinistre, la chute de chiffres d'affaires pourrait mettre son activité en péril. Notre rapport d'expertise est donc un support fiable qui permet au dirigeant de souscrire des montants de capitaux adaptés pour replacer l'entreprise dans la situation financière qui serait la sienne en l'absence de sinistre.

Dans le cadre de la reprise d'une auto-école, notre donneur d'ordre nous missionne pour évaluer la piste d'apprentissage auto/moto. Au cours de l'instruction de notre dossier, nous relevons que cette piste a été construite vraisemblablement sans autorisation préalable dans une zone où ce type d'infrastructure n'est pas autorisée. Le propriétaire et les services de l'urbanisme ne fournissant pas de justificatif à ce sujet, nous avons évalué ce bien en partant des deux hypoyhèses suivantes : la piste fait ou ne fait pas l'objet d'une existence légale. A charge pour l'acquéreur et son conseil d'obliger le propriétaire actuel d'en justifier avant toute cession. Nous en avons profité pour  informer notre donneur d'ordre des conséquences qui pouvaient découler de son choix d'acquisition en cas du recours d'un tiers si la piste n'avait pas d'existence légale . Nous lui avons également indiqué les obligations qui lui incombaient s'il acquerrait cette piste non conforme en termes d'accueil du public et de sécurité.

Par l'interdiaire d'un gestionnaire de patrimoine, nous sommes missionnés pour expertiser un ancien moulin divisé en 16 logements sociaux et très sociaux. Pour déterminer la valeur vénale d'un tel ensemble immobilier, nous n'avons pas utilisé les traditionnelles méthodes dites par le revenu ou par comparaison. En effet, la recherche de biens loués ou vendus pouvant servir de comparables, était totalement impossible dans le secteur concerné. Nous avons donc procédé à une analyse de la valeur par la méthode dite des "Cash flows". Cette méthode se basant sur l'analyse des flux financiers : loyers perçus, charges courantes, travaux, vacance (période sans locataire), impayés, frais de gestion etc...nous a permis de ressortir une valeur optimiste et une valeur pessimiste tenant compte respectivement d'une vacance et de travaux maitrisés ou non en fonction des locataires.Cette analyse validée après rencontre avec le notaire chargé de la transaction a permis d'effectuer une vente dans de bonnes conditions

Un propriétaire bailleur nous demande d'évaluer un ensemble de 5 logements locatifs et un vaste terrain attenant situé en zone constructible. Au cours de l'instruction de notre dossier, nous constatons que ce terrain est frappé dans sa totalité d'une servitude d'emplacement réservé. Notre étude a donc intégré l'impact de la servitude d'emplacement réservé sur la valeur de la construction existante ainsi que sur la valeur du terrain.

A la demande d'une SCI propriétaire d'un local d'activité libre à la vente et à la location depuis plusieurs années, nous intervenons pour déterminer la valeur vénale et la valeur locative dudit immeuble. Trois semaines après la remise de notre rapport, notre donneur d'ordre rencontre un locataire potentiel et lui soumet notre expertise pour appuyer ses prétentions en terme de loyer. L'affaire se conclut au prix du loyer indiqué dans notre étude.

Nous devons déterminer la valeur d'un funérarium dans le cadre d'un crédit-bail. Outre notre parfaite connaissance concernant les méthodes d'évaluation de ce type d'actif, nous avons été amenés à calculer les droits du crédit-preneur pour une cession de crédit-bail avec accord du crédit-bailleur.

Nous sommes missionnés par une SCI dans le cadre d'une prise de garantie bancaire pour déterminer la valeur vénale d'un local d'activité à construire d'une superficie de 2400 m². La difficulté dans cette étude réside dans la quasi absence de références de locaux d'activité neufs vendus sur le secteur. Pour compléter notre analyse établie à partir des méthodes dites par le revenu et par comparaison, nous avons utilisé la méthode sol et construction. A la remise de notre rapport, notre donneur d'ordre nous a félicité pour la justesse de notre estimation de la construction alors qu'aucun élément financier n'avait été mis à notre disposition.