Cas pratiques

Dans le cadre du renouvellement d'un bail commercial, un commerçant nous missionne pour réactualiser la valeur locative du local qu'il exploite. Le loyer pratiqué est de 61 452 € HC/HT/an. Notre analyse détaillée et argumentée détermine un loyer de renouvellement de 45 500 € HC/HT/an. Le bail renouvelé s'est signé au prix indiqué dans notre rapport d'expertise, soit une économie pour le commerçant de 15 952 € HT/HC (non indexés) sur un an et de 143 568 €/HT/HC sur 9 ans.

Nous intervenons pour expertiser un pavillon dans la proche banlieue nantaise dans le cadre d'un prêt relais. Ce prêt doit permettre aux vendeurs d'acheter un nouveau logement sans attendre que leur ancien logement soit vendu. Afin de déterminer le montant pouvant être prêté, la banque leur a demandé de faire évaluer le bien à vendre par un expert immobilier répondant à la directive 2014/17/UE du 4 février 2014. Notre cabinet constitué d'experts dûment habilités a pris en charge cette mission et a rédigé un rapport d'expertise conforme en tout point aux diverses normes en vigueur. Parfaitement éclairée par les caractéristiques intrinsèques de l'immeuble et de l'état du marché local, la banque a pu octroyer le prêt relais dans de bonnes conditions.

Nous intervenons pour expertiser un local d'activité avec bureaux associés dans le cadre d'un contrôle fiscal. Cet immeuble fait l'objet d'un bail commercial suivi de plusieurs renouvellements avec un loyer inférieur aux loyers de marché. Dans cette situation et alors qu'aucun élément ne permet au propriétaire d'envisager un déplafonnement du loyer, notre étude a démontré que le sous-loyer impactait la valeur de l'immeuble puisque : 1) dans le cas d'une vente potentielle à un investisseur, celui-ci négocierait le prix de vente à la baisse pour compenser le manque de rentabilité de son acquisition. 2) dans le cas de la résiliation du bail par le bailleur pour rendre l'immeuble libre et le mettre aux conditions normales de marché, une indemnité d'éviction devrait être versée au locataire. Ce qui engendre des coûts diminuant la valeur de l'immeuble. Notre donneur d'ordre, satisfait de notre présentation a remis notre rapport à l'administration fiscale pour justifier ses déclarations.

Nous intervenons à la demande d'un propriétaire pour évaluer sa propriété avant la possible installation d'un établissement de restauration rapide (avec extraction) à proximité immédiate. Ce particulier craint une perte de valeur de son bien engendrée par les fumées et/ou odeurs que pourraient émettre ce commerce. Nous avons donc procédé à une expertise en valeur vénale de l'immeuble dans son état et environnement actuels. Dans l'hypothèse où cet établissement de restauration ouvrait et engendrait des nuisances, une seconde expertise serait nécessaire pour constater l'impact du trouble de voisinage sur la valeur de l'immeuble. Au delà de la question posée, nous avons informé notre donneur d'ordre de la législation en vigueur concernant l'installation de ce type d'établissement par rapport au voisinage ; et pour mieux illustrer nos propos nous lui avons établi des simulations avec le positionnement des futures extractions en fonction des normes en vigueur.

A la suite de désordres conséquents sur une habitation (fissures importantes, tassements de sols avec désolidarisation du plancher...), le propriétaire se voit proposer une indemnité par son assureur. Cette indemnité est insuffisante pour couvrir l'intégralité des frais de reprises et la remise en état de celle-ci. Pour savoir s'il est économiquement plus judicieux de faire procéder aux réparations que de raser l'immeuble et le rebâtir sur des bases saines, le propriétaire nous missionne pour déterminer la valeur de son immeuble dans son état actuel (immeuble sinistré), en bon état (en faisant abstraction du sinistre) et nous demande de faire ressortir la valeur du terrain. Les valeurs déterminées serviront de base de négociation avec l'assureur.

Nous sommes contactés par la propriétaire d'un logis du XVIème siècle dans le cadre de l'Imposition sur la Fortune Immobilière pour déterminer la valeur vénale de sa propriété. La difficulté dans ces cas d'espèce est de trouver des éléments de comparaison en termes de valeurs. En effet, l'appellation "châteaux" revêt des réalités très différentes en termes d'édifice, de style architectural, de situation géographique, de surfaces, de présence d'aménités (arbres séculaires, pièces d'eau ...) et de l'histoire des lieux. Autant d'éléments qui apportent ou non de la valeur à l'ensemble étudié sur un marché étroit, rarement local mais plutôt régional et même national.

Un locataire, titulaire d'un bail commercial fait appel à nos services pour fixer la valeur locative en renouvellement de bail des locaux qu'il exploite. Notre analyse du bail commercial fait ressortir des non conformités concernant la désignation et la destination des locaux, bien que celui-ci ait été rédigé par un professionnel  qui s'est vraisemblablement basé sur les seules déclarations du bailleur et n'ayant pas pris la peine d'effectuer une visite des lieux.Au regard de ces éléments, la valeur locative de renouvellement de bail que nous avons déterminée était bien inférieure au loyer pratiqué. Le preneur s'est appuyé sur notre rapport d'expertise pour entreprendre une négociation fondée et argumentée de son loyer avec son bailleur.