Cas pratiques

Nous sommes missionnés pour expertiser des bâtiments et des terres agricoles dans le cadre du règlement d'une succession. Cet ensemble est loué à un GAEC sans bail écrit. Au cours de notre étude nous avons été amenés à traiter un certain nombre de difficultés.Tout d'abord, déterminer le sort des bâtiments agricoles en fin de bail, construits par le locataire. Nous avons dû également tenir compte de la présence importante d'amiante dans les bâtiments agricoles et envisager des coûts de désamiantage. Enfin, nous avons dû considérer au vu de l'urbanisme certaines parcelles susceptibles de devenir constructibles à court et moyen terme. Tous ces éléments ont été inclus dans nos calculs pour déterminer la valeur vénale de l'ensemble.

Nous sommes missionnés pour calculer la perte de la valeur vénale d'un immeuble d'habitation suite à une perte d'ensoleillement occasionnée par la surélévation de l'immeuble mitoyen. Notre étude s'est appuyée sur le calcul de la perte ou du gain d'ensoleillement journalier avec une visualisation 3D des ombres aux différentes périodes de l'année. Il s'est avéré que la perte d'ensoleillement était minime (-4 %) et qu'elle n'impactait pas significativement la valeur de l'immeuble. Notre client a pu décider en toute connaissance de cause d'entamer ou pas une procédure pour trouble anormal de voisinage (TAV).

Nous sommes missionnés dans le cadre d'une succession pour déterminer la valeur d'une propriété de caractère. Sur demande du notaire de famille, celle-ci a fait préalablement l'objet de plusieurs estimations établies par des agences immobilières mais la diversité des prix indiqués dans ces avis de valeur (presque du simple au double) a semé la méfiance des héritiers. Notre rapport a déterminé une valeur dûment justifiée et a permis d'avancer plus sereinement dans ce partage.

Un contribuable nous demande d'intervenir en urgence dans le cadre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière pour un contrôle de déclaration sur plusieurs de ses biens immobiliers. Notre étude a permis à celui-ci d'apporter des éléments tangibles à l'administration fiscale. Nos estimations n'ont pas confirmé les valeurs (basses) que notre client avait déclarées mais lui ont cependant permis de ne pas subir une taxation sur les éléments que l'inspecteur voulait prendre en compte. Une expertise préalable à la déclaration aurait été judicieuse.

Nous sommes missionnés pour déterminer la perte de valeur d'une maison dans le cadre d'une perte de vue sur mer. La conclusion de notre étude a mis en évidence que cette situation relevait plutôt du désagrément et non du trouble de voisinage. Notre client et son avocat ont pu s'appuyer sur notre rapport d'expertise en valeur vénale pour déterminer la marche à suivre dans la procédure judiciaire qu'ils désiraient engager dans cette affaire.

Un propriétaire nous demande d'évaluer un ensemble de 5 logements locatifs et d'un vaste terrain constructible situé dans une zone périurbaine. Au cours de l'instruction de notre dossier, nous constatons que ce terrain est frappé dans sa totalité d'une servitude d'emplacement réservé. Notre étude a donc intégré l'impact de la servitude d'emplacement réservé sur la construction existante ainsi que sur la valeur du terrain.

Nous sommes missionnés pour expertiser un ensemble de bureaux situé sur la côte bretonne. Lors de notre visite et lors de l'instruction de ce dossier, nous avons constaté que l'immeuble était construit sur le domaine public, que l'autorisation d'occupation temporaire (AOT) octroyée à notre mandant était expirée et qu'elle était en attente de renouvellement. Nous avons également découvert que notre donneur d'ordre avait accordé différents baux dont des baux commerciaux dans ce bâtiment. Notre étude a mis en exergue deux difficultés juridiques impactant lourdement la valeur de l'immeuble : l'occupation du domaine public et l'octroi de baux commerciaux dans un bâtiment objet d'une AOT. Notre mandant, nous ayant demandé d'effectuer notre étude en condidérant que l'OAT serait reconduite pour 10 ans, nous avons réalisé notre expertise tout en l'informant très clairement des risques juridiques liés à l'octroi de baux commerciaux dans un tel immeuble.