Cas pratiques

Nous sommes missionnés pour expertiser une maison sur l'île-de-Ré. Celle-ci présente d'importantes fissures et lézardes et les co-indivisaires désirent connaître sa valeur dans le cadre d'une succession. De plus l'immeuble est situé en zone de submersion marine, ce qui implique des contraintes particulières. Il possède une réserve foncière et fait l'objet d'un emplacement réservé au profit de la municipalité. Notre étude a permis aux co-indivisaires de connaître non seulement la valeur vénale de l'immeuble mais de statuer sur ce qu'ils allaient en faire (rénovation ou vente).

Nous sommes missionnés pour évaluer la valeur vénale du fonds de commerce d'une start-up dans le cadre d'une levée de fonds. Pour ce faire, nous avons utilisé la méthode de l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) qui représente la ressource annuelle générée par l'entreprise mais nous avons privilégié la méthode de la survaleur ou goodwill qui correspond à la capacité pour une entreprise de produire un "super bénéfice" grâce à des éléments comme sa notoriété, sa réputation, sa spécialité, son réseau de distribution etc . Ces deux méthodes s'appuient sur les bilans comptables et sur une projection du résultat sur les 4 prochaines années établie par un expert-comptable.

Nous sommes missionnés pour déterminer la valeur vénale d'une propriété située dans une commune de la côte vendéenne. Les propriétaires sont rentrés en maison de retraite et un de leurs enfants envisage de racheter l'immeuble. Pour éviter toute contestation de la part de ses frères et soeurs, notre donneur d'ordre nous demande de leur communiquer notre rapport d'expertise. La propriété a manqué d'entretien au cours de ces dernières années. Notre rapport d'expertise a démontré que malgré la bonne situation de l'immeuble, des travaux de rénovation et de mises aux normes s'imposaient et que cela impactait son prix de vente. Cela a permis de désamorcer un éventuel conflit familial.

Nous sommes missionnés par le propriétaire d'un local commercial situé dans la galerie marchande d'un centre commercial. Celui-ci a reçu une proposition d'achat de la part d'une grande enseigne qui lui met la pression à un prix qu'il estime inférieur aux prix du marché. Dans notre étude, nous avons retenu des comparables tous situés dans cette même galerie marchande. Pour chacun d'entre eux, nous avons analysé la qualité de l'emplacement commercial en termes de visibilité, de commodité d'accès pour le public, de surfaces... et nous avons appliqué la méthode générale de pondération des surfaces commerciales (MGP) en vigueur depuis 2015. Nous avons ainsi permis à notre client de faire une contre-proposition sereine et argumentée.

Nous sommes missionnés pour expertiser d'anciens bâtiments d'élevage agricole. Notre donneur d'ordre se positionne en tant qu'acquéreur potentiel pour y développer une activité d'hivernage de caravanes et autres véhicules. Notre étude lui a permis de prendre conscience non seulement des coûts de désamiantage et de dépollution du site mais aussi que le règlement d'urbanisme en vigueur interdisait à toute personne ne relevant pas de la qualité d'agriculteur de pratiquer cette activité dans les lieux ; et cela, à la condition expresse que ce ne soit qu'une activité annexe. Parfaitement éclairé sur la situation, notre client a pris sa décision en toute connaissance de cause.

Dans le cadre du renouvellement d'un bail commercial, un commerçant nous missionne pour réactualiser la valeur locative du local qu'il exploite. Le loyer pratiqué est de 61 452 € HC/HT/an. Notre analyse détaillée et argumentée détermine un loyer de renouvellement de 45 500 € HC/HT/an. Le bail renouvelé s'est signé au prix indiqué dans notre rapport d'expertise, soit une économie pour le commerçant de 15 952 € HT/HC (non indexés) sur un an et de 143 568 €/HT/HC sur 9 ans.

Nous intervenons pour expertiser un pavillon dans la proche banlieue nantaise dans le cadre d'un prêt relais. Ce prêt doit permettre aux vendeurs d'acheter un nouveau logement sans attendre que leur ancien logement soit vendu. Afin de déterminer le montant pouvant être prêté, la banque leur a demandé de faire évaluer le bien à vendre par un expert immobilier répondant à la directive 2014/17/UE du 4 février 2014. Notre cabinet constitué d'experts dûment habilités a pris en charge cette mission et a rédigé un rapport d'expertise conforme en tout point aux diverses normes en vigueur. Parfaitement éclairée par les caractéristiques intrinsèques de l'immeuble et de l'état du marché local, la banque a pu octroyer le prêt relais dans de bonnes conditions.

Nous intervenons pour expertiser un local d'activité avec bureaux associés dans le cadre d'un contrôle fiscal. Cet immeuble fait l'objet d'un bail commercial suivi de plusieurs renouvellements avec un loyer inférieur aux loyers de marché. Dans cette situation et alors qu'aucun élément ne permet au propriétaire d'envisager un déplafonnement du loyer, notre étude a démontré que le sous-loyer impactait la valeur de l'immeuble puisque : 1) dans le cas d'une vente potentielle à un investisseur, celui-ci négocierait le prix de vente à la baisse pour compenser le manque de rentabilité de son acquisition. 2) dans le cas de la résiliation du bail par le bailleur pour rendre l'immeuble libre et le mettre aux conditions normales de marché, une indemnité d'éviction devrait être versée au locataire. Ce qui engendre des coûts diminuant la valeur de l'immeuble. Notre donneur d'ordre, satisfait de notre présentation a remis notre rapport à l'administration fiscale pour justifier ses déclarations.

Nous intervenons à la demande d'un propriétaire pour évaluer sa propriété avant la possible installation d'un établissement de restauration rapide (avec extraction) à proximité immédiate. Ce particulier craint une perte de valeur de son bien engendrée par les fumées et/ou odeurs que pourraient émettre ce commerce. Nous avons donc procédé à une expertise en valeur vénale de l'immeuble dans son état et environnement actuels. Dans l'hypothèse où cet établissement de restauration ouvrait et engendrait des nuisances, une seconde expertise serait nécessaire pour constater l'impact du trouble de voisinage sur la valeur de l'immeuble. Au delà de la question posée, nous avons informé notre donneur d'ordre de la législation en vigueur concernant l'installation de ce type d'établissement par rapport au voisinage ; et pour mieux illustrer nos propos nous lui avons établi des simulations avec le positionnement des futures extractions en fonction des normes en vigueur.