Cas pratiques

Nous venons de réaliser l'expertise en valeur vénale d'une ancienne propriété agricole idéalement située aux portes d'une grande métropole. Ceci, dans le cadre du règlement d'une succession et d'une sortie d'indivision. Composé d'une maison bourgeoise avec étang, d'un corps de ferme et de ses nombreuses dépendances aménagées en habitation et lieux de stockage et de 2 poulaillers des années 60 et 70, l'ensemble fait l'objet  de plusieurs baux d'habitation et baux commerciaux. L'étude de l'urbanisme nous a indiqué que l'immeuble se trouve en zones A et N du PLUi et qu'à ce titre, la délivrance de baux commerciaux n'est pas conforme aux dispositions d'urbanisme en vigueur. Dans ce contexte, nous avons tenu compte de cette situation dans le calcul de la valeur de cet ensemble et avons averti notre donneur d'ordre des conséquences qui pouvaient résulter pour lui de cette situation.

Nous venons de réaliser une expertise pour le calcul d'une indemnité d'éviction pour un local d'activité situé dans le Rhône. Le propriétaire, par l'intermédiaire de son avocat, nous a demandé de vérifier si le montant de l'indemnité d'éviction réclamé par son locataire évincé était raisonnable ou pas. Sachant que l'indemnité d'éviction ne doit entraîner ni enrichissement, ni appauvrissement du locataire évincé, nous avons comparé son ancien emplacement avec le nouveau lieu d'exercice de son activité. Pour ce faire, nous avons étudié l'indemnité de transfert ou de déplassement du fonds comprenant d'une part l'indemnité principale et d'autre part, les indemnités accessoires comprenant divers frais (remploi, déménagement, de réinstallation, trouble commercial, etc...). Il s'est avéré après l'analyse de chacune des factures communiquées par l'ancien locataire que certaines étaient justifiées et que d'autres ne méritaient pas être retenues car ne correspondant en rien aux caractéristiques de son ancien emplacement et s'apparentant en fait à un enrichissement personnel. Au final, nous avons clairement pu justifier que le locataire évincé demandait une indemnité 2,18 fois plus élevée que ce à quoi il avait normalement droit. Notre client est donc maintenant en possession d'éléments concrets justifiés par notre expertise pour faire valoir ses droits.

Nous venons d'intervenir pour une perte d'ensoleillement. Les propriétaires d'une maison à proximité de la mer nous ont demandé de calculer le préjudice que va occasionner la construction d'une habitation avec un mur rideau de 4 mètres en limite de propriété impactant leur terrasse et la façade sud de leur immeuble. Dans cette situation, le calcul de la perte d'ensoleillement tout au long de l'année et de la journée est indispensable pour identifier s'il ya réellement trouble anormal de voisinage et le quantifier. Cela permet de déterminer la moins-value que cela va générer sur la valeur de l'habitation et le cas échéant d'intenter un recours en justice pour obtenir un dédommagement. Dans cette situation, le trouble s'est avéré minime et les propriétaires ont décidé de ne pas entamer de procédure contre leur futur voisin.

Nous venons d'expertiser un centre de collecte et de revalorisation des déchets dans le cadre d'une vente en poursuite d'usage. N'ayant pas trouvé de comparables pour déterminer la valeur de cet ensemble, nous avons repris l'analyse classique des éléments constitutifs de cet immeuble : bâtiments, réserve foncière etc... .Nous nous sommes également attachés aux aménagements spécifiques tels : les plateformes, les cases en bloc, les cuves, bassin de rétention, réseaux divers ... . Nous avons aussi valorisé les autorisations administratives nécessaires au fonctionnement de cette activité, notamment le classement ICPE (Installation Classée pour la Protection de l'Environnement). Au final, un client totalement satisfait et il en va de même pour le commercialisateur chargé de la vente du site.

Nous venons de réaliser l'expertise en valeur vénale d'un restaurant dans le grand ouest de la France à la demande du locataire qui désire acquérir les murs. Il s'est adressé à nous pour sécuriser cette acquisition. Suite à la visite de l'établissement, à l'analyse des lieux et au regard des documents communiqués, nous avons constaté que ce dossier constituait un vrai sac de noeuds. En effet, nous avons notamment relevé : 1) Qu'une partie des cuisines et de ses annexes est construite sur un terrain indivis et ce, sans l'accord des autres indivisaires ; 2)  Que l'accès principal du restaurant se fait par un passage sur lequel en réalité l'exploitant et le propriétaire actuel n'ont aucuns droits ; 3) Que l'attrait de cet établissement tient au fait que les clients peuvent aujourd'hui bénéficier de l'usage d'un parc avec étang à proximité mais que la pérennité de cet usage n'est pas garantie dans le temps , ce qui peut infléchir la fréquentation de la clientèle et donc se répercuter sur le chiffres d'affaires et à termes compromettre l'avenir de la structure. Nous avons informé notre donneur d'ordres de toutes ces difficultés et en avons tenu compte dans notre valorisation. Nous lui avons également recommandé de procéder à des régularisations juridiques avant cet achat.

Nous venons d'expertiser un ancien moulin avec bois et étang en Bretagne dont les toitures et les façades sont inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques.Celui-ci est à restaurer entièrement. Une infiltration d'eau provenant de l'étang constituant sa retenue d'eau détériore le rez-de-jardin et engendre de gros problèmes d'humidité dans toute la partie basse du bâtiment. Les étages nécessitent également une réhabilitation totale. Pour déterminer la valeur d'un tel immeuble, nous avons considéré l'ensemble de ces éléments et avons tenu compte des caractéristiques de l'étang (alimentation en eau, assèchement, envasement etc...) et du bois (essences d'arbres, existence ou pas d'un plan de gestion, classement en Espace Boisé Classé etc...)

Nous sommes intervenus pour évaluer un local d'activité en valeur vénale de plus de 8000 m² disposant d'une superficie foncière d'environ 30 000 m². L'étude de l'urbanisme nous a dévoilé qu'un emplacement réservé impactait cet immeuble.. Celui-ci consistant en une bande de terrain d'une superficie de plus de 16 000 m² destinée à créer un alignement d'arbres de haute tige et un cheminement (piéton, pistes cyclables ...) le long d'une route nationale.Concrètement cela signifie que ce classement empêche l'édification de toute construction dans le périmètre de cette bande de terrain et que la municipalité peut à tout moment procéder à l'expropriation de cette partie de terrain. De ce fait, la belle réserve foncière dont dispose l'ensemble pour y développer son activité se trouve considérablement amoindrie. Cela a bien entendu, une conséquence sur le futur développement de l'entreprise mais également sur la valorisation du bâtiment dans la mesure où les accès vont s'en trouver impactés (difficultés de manouevre PL...). Notre mission a permis à notre donneur d'ordre d'être informé d'une difficulté dont il n'avait pas connaissance.

Une entreprise nous a récemment demandé d'actualiser la valeur de son local d'activité dans le cadre d'une cession potentielle. Bien qu'ayant effectué une précédente expertise quelques années auparavant, nous préférons en refaire une nouvelle car nous estimons qu'il y a pu avoir des changements durant les 5 années qui se sont écoulées entre nos deux interventions. Cette précaution s'est avérée fort utile. En effet, l'immeuble a subi des travaux d'entretien conséquents et lors de notre étude, nous avons constaté que l'urbanisme avait changé passant d'un RNU (Règlement National d'Urbanisme) à un PLU (Plan Local d'Urbanisme) et de ce fait que les règles de constructibilité sur la zone avaient évolué. De plus, notre enquête de terrain a fait apparaître que le marché de l'immobilier d'entreprise était en pleine mutation sur le secteur. Ces différents éléments ont eu une influence non négligeable sur la valeur du local d'activité considéré.

Nous venons d'expertiser 2 maisons récentes présentant des désordres importants (malfaçons et défauts de construction) n'étant plus couverte pour l'une, par la garantie décennale  et pour l'autre, n'ayant pas souscrit à une garantie décennale ni fait l'objet d'une réception de travaux  car inachevée au jour de la visite. Pour ces missions, il nous a été demandé de déterminer la valeur vénale de ces immeubles dans le cadre de cession de parts de SCI pour la première et dans le cadre d'un divorce pour la seconde. Dans ces deux situations, notre travail s'est appuyé sur les rapports de sapiteurs, des experts construction dans ces cas précis. Dans un premier temps, nous avons établi la valeur vénale de ces immeubles sans désordres puis avons estimé les coûts de réfection avec les réserves qui s'imposent et appliqué en dernier lieu une série de décotes tenant compte de l'identification du risque sur le marché, l'illiquidité du capital, des tracasseries découlant de ces situations.

Nous venons d'effectuer l'expertise en valeur vénale d'une ancienne propriété viticole située dans la zone d'origine contrôlée du Cognac. Le bien, un immeuble de caractère composé d'un logis principal ceinturé de dépendances avec cour intérieure fermée par un portail en fer forgé d'époque encadré de deux tours quadrangulaires, est en indivision.Certains indivisaires désirent vendre l'ensemble en le démantelant en 2 lots, d'autres préfèrent vendre l'entité. Il nous a été demandé de déterminer la valeur vénale de l'immeuble dans ces 2 cas de figure. Dans la première hypothèse (la division en 2 lots), nous avons considéré les coûts de séparation des différents réseaux (eau, assainissement, électricité...) et la constitution de servitudes (passage, écoulement ...). Dans ce cas précis la vente en une seule entité s'avère la solution la plus avantageuse financièrement.

Nous sommes intervenus récemment à la demande d'un locataire occupant un local industriel dont le bail commercial datait de janvier 2006. Ce locataire ayant racheté le fonds en 2020 suite aux difficultés financières du précédant exploitant également propriétaire des murs, s'est vu refuser le renouvellement du bail. Le propriétaire bien inspiré, préférait voir son bail continuer en tacite prolongation et bénéficier de tous les avantages de ce bail qui datait d'avant la loi Pinel (art. 606, ICC...). Au delà de la mission qui nous était confiée, à savoir déterminer la valeur locative de renouvellement, nous avons mis en évidence de nombreux désordres affectant le bâtiment dont ceux liés à la vétusté chronique. Nous avons alerté notre donneur d'ordre sur les risques et le danger que représentaient ces désordres pour la sécurité des personnes. Nous l'avons également informé sur les risques inondations qui affectaient son immeuble dont il n'avait pas été informés. Face à la situation, nous avons conseillé notre client sur les démarches à suivre pour voir son bail renouvelé dans de bonnes conditions et contraindre le propriétaire-bailleur à effectuer des travaux en lui recommandant de se rapprocher d'un avocat spécialisé en droit commercial et faire appel à un expert bâtiment pour évaluer l'ampleur des désordres liés à la vétusté. Nous ne pouvons pas encore nous prononcer sur l'avenir de ce dossier mais toutes les cartes sont dans les mains de notre client qui possède un rapport d'expertise complet et parfaitement détaillé pour défendre ses intérêts. Notre client est très satisfait et l'avocat qui connaît notre travail pour avoir eu plusieurs dossiers en commun se voit très confiant.