Cas pratiques

Un propriétaire bailleur nous demande d'évaluer un ensemble de 5 logements locatifs et un vaste terrain attenant situé en zone constructible. Au cours de l'instruction de notre dossier, nous constatons que ce terrain est frappé dans sa totalité d'une servitude d'emplacement réservé. Notre étude a donc intégré l'impact de la servitude d'emplacement réservé sur la valeur de la construction existante ainsi que sur la valeur du terrain.

A la demande d'une SCI propriétaire d'un local d'activité libre à la vente et à la location depuis plusieurs années, nous intervenons pour déterminer la valeur vénale et la valeur locative dudit immeuble. Trois semaines après la remise de notre rapport, notre donneur d'ordre rencontre un locataire potentiel et lui soumet notre expertise pour appuyer ses prétentions en terme de loyer. L'affaire se conclut au prix du loyer indiqué dans notre étude.

Nous devons déterminer la valeur d'un funérarium dans le cadre d'un crédit-bail. Outre notre parfaite connaissance concernant les méthodes d'évaluation de ce type d'actif, nous avons été amenés à calculer les droits du crédit-preneur pour une cession de crédit-bail avec accord du crédit-bailleur.

Nous sommes missionnés par une SCI dans le cadre d'une prise de garantie bancaire pour déterminer la valeur vénale d'un local d'activité à construire d'une superficie de 2400 m². La difficulté dans cette étude réside dans la quasi absence de références de locaux d'activité neufs vendus sur le secteur. Pour compléter notre analyse établie à partir des méthodes dites par le revenu et par comparaison, nous avons utilisé la méthode sol et construction. A la remise de notre rapport, notre donneur d'ordre nous a félicité pour la justesse de notre estimation de la construction alors qu'aucun élément financier n'avait été mis à notre disposition.

Nous sommes missionnés pour expertiser une exploitation agricole. Notre donneur d'ordre qui se positionne comme acheteur souhaite pouvoir effectuer une offre d'achat. L'ensemble comprend des immeubles d'habitation et des bâtiments agricoles (granges, stabulations, hangar de stockage ...) et plus de 70 ha de terres cultivables et de prairies. Notre étude sur les capacités de production et les droits à produire de l'exploitation a permis d'établir la valeur patrimoniale de l'ensemble. Notre client a pu entamer des négociations sur des bases fiables et objectives.

Nous intervenons pour déterminer le prix d'une cave troglodyte sur les bords de Loire. L'évaluation d'un bien atypique nécessite la parfaite connaissance de ses spécificités. Dans cette étude, nous avons pris en compte : l'orientation, le taux d'humidité, la ventilation, l'utilisation potentielle et les éléments de comparaison pour ce type de biens.

Nous sommes missionnés pour expertiser un local de bureaux et d'activité situé sur la côte bretonne. Lors de notre visite et lors de l'instruction de ce dossier nous avons constaté que l'immeuble était construit sur le domaine public, que l'autorisation d'occupation temporaire (AOT) octroyée à notre mandant était expirée et qu'elle était en attente de renouvellement. Nous avons également découvert que notre donneur d'ordre avait accordé différents baux dont des baux commerciaux dans cet immeuble. Notre étude a mis en exergue deux difficultés juridiques impactant lourdement la valeur de l'immeuble : l'occupation du domaine public et l'octroi de baux commerciaux dans un bâtiment objet d'une AOT. Notre mandant nous ayant demandé d'effectuer notre étude en considérant que l'AOT serait reconduite pour 10 ans, nous avons réalisé notre expertise tout en l'informant très clairement des risques juridiques liés à l'octroi de baux commerciaux dans un tel immeuble.

Nous sommes missionnés pour évaluer un immeuble dans le cadre d'un projet de donation. Il s'agit d'une ancienne grange transformée en habitation en 1979. Notre mission consiste à déterminer la valeur de l'habitation dans son état actuel (2018) mais également à définir la valeur de la grange avant travaux (1978). Remonter le temps en valeur vénale est une exercice compliqué car les sources habituellement utilisées par l'expert sont inexistantes au delà d'une certaine antériorité. Pour ce faire, nous avons dû déterminer dans un premier temps la valeur 2018 par une approche par comparaison puis procéder par une méthode indiciaire pour retrouver la valeur de 1978. Notre approche a été validée par notre donneur d'ordre et son notaire.

Nous sommes missionnés par un acheteur pour déterminer la valeur d'une propriété de caractère située dans le Lot (46). L'immeuble inoccupé est à vendre depuis une dizaine d'années et l'acquéreur potentiel souhaite sécuriser son achat car il ne connaît pas le marché local.Il nous demande d'établir la valeur vénale de cette propriété. Notre rapport d'expertise détaillé lui a fait prendre conscience que le prix proposé était bien supérieur au prix de marché et que de nombreux travaux étaient à engager à court et moyen terme. Malgré son coup de coeur, notre client a décidé de renoncer à son achat.

Nous devons déterminer la valeur vénale d'un terrain à lôtir situé en centre-ville de Niort. Notre donneur d'ordre, propriétaire du terrain veut savoir s'il doit vendre son terrain nu à un lôtisseur ou s'il doit réaliser l'opération d'aménagement à son compte. Pour cela, nous avons réalisé 2 approches d'évaluation : la méthode du compte à rebours et la méthode du bilan aménageur. Notre client a pu prendre sa décision de façon éclairée.