Cas pratiques

Nous sommes missionnés par un acheteur pour déterminer la valeur d'une propriété de caractère située dans le Lot (46). L'immeuble inoccupé est à vendre depuis une dizaine d'années et l'acquéreur potentiel souhaite sécuriser son achat car il ne connaît pas le marché local.Il nous demande d'établir la valeur vénale de cette propriété. Notre rapport d'expertise détaillé lui a fait prendre conscience que le prix proposé était bien supérieur au prix de marché et que de nombreux travaux étaient à engager à court et moyen terme. Malgré son coup de coeur, notre client a décidé de renoncer à son achat.

Nous devons déterminer la valeur vénale d'un terrain à lôtir situé en centre-ville de Niort. Notre donneur d'ordre, propriétaire du terrain veut savoir s'il doit vendre son terrain nu à un lôtisseur ou s'il doit réaliser l'opération d'aménagement à son compte. Pour cela, nous avons réalisé 2 approches d'évaluation : la méthode du compte à rebours et la méthode du bilan aménageur. Notre client a pu prendre sa décision de façon éclairée.

Nous sommes missionnés par un indivisaire pour procéder au contrôle d'une expertise judiciaire. L'expertise porte sur un immeuble situé en Deux-Sèvres, objet d'une mésentente familiale concernant le règlement d'une succession. Notre étude, largement étayée par les nombreuses références prises en termes de comparaison et méthodiquement analysées a permis dans le cadre d'une discussion contradictoire de faire baisser de 10 % la valeur déterminée par l'expert judiciaire.

Nous devons déterminer la valeur vénale d'un appartement situé en front de mer d'une station balnéaire de la côte vendéenne.En étudiant le PLU (Plan local d'urbanisme), nous avons constaté que l'immeuble était classé en zone rouge, inconstructible. Dans ce dossier, nous avons tenu compte de la situation particulière de l'immeuble régit par l'article L111-15 du Code de l'urbanisme qui interdit les démolitions/reconstructions de bâtiments, liées à un sinistre généré par une inondation, une submersion, des chocs mécaniques ou une érosion.

Nous sommes missionnés par le bailleur d'un local commercial afin de calculer l'indemnité d'éviction qui pourrait être due au locataire dans le cadre d'une éventuelle reprise de l'immeuble pour une démolition/reconstruction. Notre étude a permis à notre donneur d'ordre d'avoir une estimation précise de l'indemnité principale et des indemnités accessoires dues au locataire et de clarifier son projet.

Nous intervenons à la demande d'un organisme bancaire pour déterminer la valeur vénale d'un local d'activité avant saisie. La visite des lieux ainsi que l'étude attentive des pièces transmises et de celles recherchées par nos soins nous ont permis de remarquer une discordance entre la surface foncière déclarée et celle effective. N'ayant pu obtenir aucune autre précision, nous avons effectué une enquête de voisinage qui a fait apparaître qu'un échange de parcelles avait été effectué entre voisins, qu'un acte avait été passé par devant notaire mais qu'il demeurait non enregistré. Sans cette enquête rigoureuse de terrain, nous aurions déterminé une valeur non conforme à la réalité.

Nous sommes missionnés pour déterminer la valeur de plusieurs droits au bail de locaux commerciaux situés dans des villes du Grand Ouest et du Centre de la France. En instruisant ces dossiers, nous avons découvert que ces baux se trouvaient en période de tacite prolongation sans qu'aucune offre de renouvellement n'ait été formulée par le preneur et sans qu'aucun congé n'ait été donné par les bailleurs. Pour éviter de perdre ces droits au bail, nous avons conseillé à notre client de formuler des offres de renouvellement et de se faire accompagner par un avocat spécialisé dans cette démarche.

Nous sommes missionnés par le propriétaire d'un ensemble immobilier d'exception pour établir la valeur vénale de celui-ci et fixer l'éventuelle perte de valeur qu'il risque de subir suite à l'implantation d'un parc éolien à proximité. Cette étude se réalise en plusieurs étapes. Dans un premier temps, il s'agit d'effectuer une expertise de l'immeuble avant la sortie de terre du projet. Une seconde intervention effectuée une fois les éoliennes installées permettra de déterminer la possible dépréciation de l'immeuble après constatation des éventuelles nuisances sonores, visuelles....

Un chef d'entreprise fait appel à notre cabinet pour procéder à l'évaluation en valeur vénale des bâtiments d'activité qu'il occupe en tant que locataire dans le cadre d'une éventuelle acquisition. Lors de cette mission, nous avons accompagné notre client dans sa démarche de négociation en conservant notre neutralité et notre impartialité. Le prix demandé par le propriétaire basé sur un avis de valeur était bien supérieur à celui que nous avions déterminé. Au final, le preneur a négocié l'achat des bâtiments à un prix proche de celui établi par notre expertise, en s'appuyant sur nos références et nos méthodes de calcul.