Cas pratiques

Nous sommes missionnés par les acquéreurs d'un appartement afin d'évaluer les conséquences d'une servitude d'accès aux parties communes de l'immeuble par l'intérieur de leur appartement. Servitude non déclarée au moment de l'achat et dans l'acte de vente. Dans ces parties communes, accessibles uniquement par une trappe située dans la buanderie, se trouve la VMC de l'immeuble. Buanderie déclarée comme élément essentiel par les acquéreurs dans le choix de cet appartement. Pour accéder à la trappe donnant accès à la VMC, il y a obligatoirement lieu de déplacer la machine à laver et le sèche-linge, ce qui cause une difficulté pour nos clients âgés respectivement de 79 et 80 ans. les déplacements nécessitant d'être effectués par un professionnel (pour des raisons de responsabilité), nous avons donc orienté notre étude sur l'évaluation du trouble de jouissance. L'évaluation d'une servitude n'ayant aucune chance d'aboutir dans le cas présent.

Nous sommes missionnés pour expertiser un ancien domaine du XVIIIème siècle reconverti en complexe hotelier dans le cadre d'une acquisition et d'un crédit-bail. Cet ensemble comprend plus de 30 chambres, une piscine et une salle de sport, une réception avec bar, une salle petits-déjeuners et cafétéria, 11 salles de réception/séminaire, un restaurant de 3 salles (60 couverts), une cuisine, un espace traiteur avec divers locaux techniques et réserves. Le tout dans un parc de 4 hectares. Une précèdente expertise effectuée par un autre cabinet a été rejetée par l'organisme bancaire de l'acquéreur pour la simple et bonne raison que l'expert ayant réalisé l'expertise n'était pas certifié REV ou RICS. Rappelons que la directive sur le crédit hypothécaire entrée en vigueur le 1er juillet 2016 impose que lors de la souscription d'un prêt garanti ou non par une hypothèque, une expertise immobilière soit effectuée par un expert dûment qualifié et certifié.

Nous sommes contactés par le propriétaire d'une maison de ville au bord de mer pour un TAV (Trouble anormal de voisinage). Son voisin a décidé de faire rehausser son habitation mitoyenne à la sienne. Ces modifications vont occasionner une légère perte d'intimité de la cour située à l'arrière de sa maison. En écoutant ses explications et en étudiant attentivement le cadastre, nous avons compris que la procédure qu'il comptait engager était vouée à l'échec. Nous l'en avons informé. Ce client a apprécié notre franchise qui lui a fait économiser beaucoup d'argent (expertise, avocat...).

Nous intervenons dans le cadre d'une succession compliquée avec des désaccords entre indivisaires. Le but de l'expertise est de démontrer la valeur réelle des biens à se partager dont une maison et un terrain considéré comme constructible par certains héritiers. Nos recherches nous ont permis :

-De déterminer et justfier la valeur de la maison en fonction de l'analyse du marché local, tout en tenant compte de l'ampleur des travaux nécessaires à la réhabilitation de cette construction.

-De démontrer par la fourniture d'un certificat d'urbanisme que le terrain n'était pas constructible.

Nos résultats ont donc permis au notaire représentant l'ensemble des indivisaires, d'apporter un éclairage neutre et impartial permettant ainsi d'avancer plus sereinement dans un climat devenu explosif.

Nous intervenons pour expertiser un local d'activité avec bureaux associés dans le cadre d'un contrôle fiscal. Cet immeuble fait l'objet d'un bail commercial suivi de plusieurs renouvellements avec un loyer inférieur aux loyers de marché. Dans cette situation, et alors qu'aucun élémént ne permet au propriétaire d'envisager un déplafonnement du loyer, notre étude a démontré que le sous-loyer impactait la valeur de l'immeuble :

1)Dans le cadre d'une vente potentielle à un investisseur, celui-ci négocierait le prix de vente à la baisse pour compenser le manque de rentabilité de son acquisition.

2)Dans le cadre de la résiliation du bail par le bailleur, pour rendre l'immeuble libre et le mettre aux conditions normales du marché, une indemnité d'éviction devrait être versée au locataire. Ce qui engendre des coûts impactant la valeur de l'immeuble.

Notre donneur d'ordre, satisfait de notre présentation a remis notre rapport à l'administration fiscale pour justifier ses déclarations.

Nous sommes missionnés pour évaluer la valeur vénale du fonds de commerce d'une start-up dans le cadre d'une levée de fonds. Pour ce faire, nous avons utilisé la méthode par l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) qui représente la ressource annuelle générée par l'entreprise mais nous avons privilégié la méthode de la survaleur ou goodwill qui correspond à la capacité pour une entreprise de produire un "super bénéfice" grâce à des éléments comme sa notoriété, sa réputation, sa spécialité, son réseau de distribution etc... Ces deux méthodes s'appuient sur les bilans comptables et une projection du résultat sur les 4 prochaines années établie par un expert-comptable.

Nous sommes missionnés pour expertiser des bâtiments et des terres agricoles dans le cadre du règlement d'une succession. Cet ensemble est loué à un GAEC sans bail écrit. Au cours de notre étude nous avons été amenés à traiter un certain nombre de difficultés.Tout d'abord, déterminer le sort des bâtiments agricoles en fin de bail, construits par le locataire. Nous avons dû également tenir compte de la présence importante d'amiante dans les bâtiments agricoles et envisager des coûts de désamiantage. Enfin, nous avons dû considérer au vu de l'urbanisme certaines parcelles susceptibles de devenir constructibles à court et moyen terme. Tous ces éléments ont été inclus dans nos calculs pour déterminer la valeur vénale de l'ensemble.

Nous sommes missionnés pour calculer la perte de la valeur vénale d'un immeuble d'habitation suite à une perte d'ensoleillement occasionnée par la surélévation de l'immeuble mitoyen. Notre étude s'est appuyée sur le calcul de la perte ou du gain d'ensoleillement journalier avec une visualisation 3D des ombres aux différentes périodes de l'année. Il s'est avéré que la perte d'ensoleillement était minime (-4 %) et qu'elle n'impactait pas significativement la valeur de l'immeuble. Notre client a pu décider en toute connaissance de cause d'entamer ou pas une procédure pour trouble anormal de voisinage (TAV).