Cas pratiques

Nous sommes missionnés dans le cadre d'une succession pour déterminer la valeur d'une propriété de caractère. Sur demande du notaire de famille, celle-ci a fait préalablement l'objet de plusieurs estimations établies par des agences immobilières mais la diversité des prix indiqués dans ces avis de valeur (presque du simple au double) a semé la méfiance des héritiers. Notre rapport a déterminé une valeur dûment justifiée et a permis d'avancer plus sereinement dans ce partage.

Un contribuable nous demande d'intervenir en urgence dans le cadre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière pour un contrôle de déclaration sur plusieurs de ses biens immobiliers. Notre étude a permis à celui-ci d'apporter des éléments tangibles à l'administration fiscale. Nos estimations n'ont pas confirmé les valeurs (basses) que notre client avait déclarées mais lui ont cependant permis de ne pas subir une taxation sur les éléments que l'inspecteur voulait prendre en compte. Une expertise préalable à la déclaration aurait été judicieuse.

Nous sommes missionnés pour déterminer la perte de valeur d'une maison dans le cadre d'une perte de vue sur mer. La conclusion de notre étude a mis en évidence que cette situation relevait plutôt du désagrément et non du trouble de voisinage. Notre client et son avocat ont pu s'appuyer sur notre rapport d'expertise en valeur vénale pour déterminer la marche à suivre dans la procédure judiciaire qu'ils désiraient engager dans cette affaire.

Un propriétaire nous demande d'évaluer un ensemble de 5 logements locatifs et d'un vaste terrain constructible situé dans une zone périurbaine. Au cours de l'instruction de notre dossier, nous constatons que ce terrain est frappé dans sa totalité d'une servitude d'emplacement réservé. Notre étude a donc intégré l'impact de la servitude d'emplacement réservé sur la construction existante ainsi que sur la valeur du terrain.

Nous sommes missionnés pour expertiser un ensemble de bureaux situé sur la côte bretonne. Lors de notre visite et lors de l'instruction de ce dossier, nous avons constaté que l'immeuble était construit sur le domaine public, que l'autorisation d'occupation temporaire (AOT) octroyée à notre mandant était expirée et qu'elle était en attente de renouvellement. Nous avons également découvert que notre donneur d'ordre avait accordé différents baux dont des baux commerciaux dans ce bâtiment. Notre étude a mis en exergue deux difficultés juridiques impactant lourdement la valeur de l'immeuble : l'occupation du domaine public et l'octroi de baux commerciaux dans un bâtiment objet d'une AOT. Notre mandant, nous ayant demandé d'effectuer notre étude en condidérant que l'OAT serait reconduite pour 10 ans, nous avons réalisé notre expertise tout en l'informant très clairement des risques juridiques liés à l'octroi de baux commerciaux dans un tel immeuble.

Nous sommes missionnés pour expertiser une maison sur l'île-de-Ré. Celle-ci présente d'importantes fissures et lézardes et les co-indivisaires désirent connaître sa valeur dans le cadre d'une succession. De plus l'immeuble est situé en zone de submersion marine, ce qui implique des contraintes particulières. Il possède une réserve foncière et fait l'objet d'un emplacement réservé au profit de la municipalité. Notre étude a permis aux co-indivisaires de connaître non seulement la valeur vénale de l'immeuble mais de statuer sur ce qu'ils allaient en faire (rénovation ou vente).

Nous sommes missionnés pour évaluer la valeur vénale du fonds de commerce d'une start-up dans le cadre d'une levée de fonds. Pour ce faire, nous avons utilisé la méthode de l'EBE (Excédent Brut d'Exploitation) qui représente la ressource annuelle générée par l'entreprise mais nous avons privilégié la méthode de la survaleur ou goodwill qui correspond à la capacité pour une entreprise de produire un "super bénéfice" grâce à des éléments comme sa notoriété, sa réputation, sa spécialité, son réseau de distribution etc . Ces deux méthodes s'appuient sur les bilans comptables et sur une projection du résultat sur les 4 prochaines années établie par un expert-comptable.

Nous sommes missionnés pour déterminer la valeur vénale d'une propriété située dans une commune de la côte vendéenne. Les propriétaires sont rentrés en maison de retraite et un de leurs enfants envisage de racheter l'immeuble. Pour éviter toute contestation de la part de ses frères et soeurs, notre donneur d'ordre nous demande de leur communiquer notre rapport d'expertise. La propriété a manqué d'entretien au cours de ces dernières années. Notre rapport d'expertise a démontré que malgré la bonne situation de l'immeuble, des travaux de rénovation et de mises aux normes s'imposaient et que cela impactait son prix de vente. Cela a permis de désamorcer un éventuel conflit familial.

Nous sommes missionnés par le propriétaire d'un local commercial situé dans la galerie marchande d'un centre commercial. Celui-ci a reçu une proposition d'achat de la part d'une grande enseigne qui lui met la pression à un prix qu'il estime inférieur aux prix du marché. Dans notre étude, nous avons retenu des comparables tous situés dans cette même galerie marchande. Pour chacun d'entre eux, nous avons analysé la qualité de l'emplacement commercial en termes de visibilité, de commodité d'accès pour le public, de surfaces... et nous avons appliqué la méthode générale de pondération des surfaces commerciales (MGP) en vigueur depuis 2015. Nous avons ainsi permis à notre client de faire une contre-proposition sereine et argumentée.

Nous sommes missionnés pour expertiser d'anciens bâtiments d'élevage agricole. Notre donneur d'ordre se positionne en tant qu'acquéreur potentiel pour y développer une activité d'hivernage de caravanes et autres véhicules. Notre étude lui a permis de prendre conscience non seulement des coûts de désamiantage et de dépollution du site mais aussi que le règlement d'urbanisme en vigueur interdisait à toute personne ne relevant pas de la qualité d'agriculteur de pratiquer cette activité dans les lieux ; et cela, à la condition expresse que ce ne soit qu'une activité annexe. Parfaitement éclairé sur la situation, notre client a pris sa décision en toute connaissance de cause.