Cas pratiques

Nous venons de réaliser l'expertise en valeur vénale d'un restaurant dans le grand ouest de la France à la demande du locataire qui désire acquérir les murs. Il s'est adressé à nous pour sécuriser cette acquisition. Suite à la visite de l'établissement, à l'analyse des lieux et au regard des documents communiqués, nous avons constaté que ce dossier constituait un vrai sac de noeuds. En effet, nous avons notamment relevé : 1) Qu'une partie des cuisines et de ses annexes est construite sur un terrain indivis et ce, sans l'accord des autres indivisaires ; 2)  Que l'accès principal du restaurant se fait par un passage sur lequel en réalité l'exploitant et le propriétaire actuel n'ont aucuns droits ; 3) Que l'attrait de cet établissement tient au fait que les clients peuvent aujourd'hui bénéficier de l'usage d'un parc avec étang à proximité mais que la pérennité de cet usage n'est pas garantie dans le temps , ce qui peut infléchir la fréquentation de la clientèle et donc se répercuter sur le chiffres d'affaires et à termes compromettre l'avenir de la structure. Nous avons informé notre donneur d'ordres de toutes ces difficultés et en avons tenu compte dans notre valorisation. Nous lui avons également recommandé de procéder à des régularisations juridiques avant cet achat.

Nous venons d'expertiser un ancien moulin avec bois et étang en Bretagne dont les toitures et les façades sont inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques.Celui-ci est à restaurer entièrement. Une infiltration d'eau provenant de l'étang constituant sa retenue d'eau détériore le rez-de-jardin et engendre de gros problèmes d'humidité dans toute la partie basse du bâtiment. Les étages nécessitent également une réhabilitation totale. Pour déterminer la valeur d'un tel immeuble, nous avons considéré l'ensemble de ces éléments et avons tenu compte des caractéristiques de l'étang (alimentation en eau, assèchement, envasement etc...) et du bois (essences d'arbres, existence ou pas d'un plan de gestion, classement en Espace Boisé Classé etc...)

Nous sommes intervenus pour évaluer un local d'activité en valeur vénale de plus de 8000 m² disposant d'une superficie foncière d'environ 30 000 m². L'étude de l'urbanisme nous a dévoilé qu'un emplacement réservé impactait cet immeuble.. Celui-ci consistant en une bande de terrain d'une superficie de plus de 16 000 m² destinée à créer un alignement d'arbres de haute tige et un cheminement (piéton, pistes cyclables ...) le long d'une route nationale.Concrètement cela signifie que ce classement empêche l'édification de toute construction dans le périmètre de cette bande de terrain et que la municipalité peut à tout moment procéder à l'expropriation de cette partie de terrain. De ce fait, la belle réserve foncière dont dispose l'ensemble pour y développer son activité se trouve considérablement amoindrie. Cela a bien entendu, une conséquence sur le futur développement de l'entreprise mais également sur la valorisation du bâtiment dans la mesure où les accès vont s'en trouver impactés (difficultés de manouevre PL...). Notre mission a permis à notre donneur d'ordre d'être informé d'une difficulté dont il n'avait pas connaissance.

Une entreprise nous a récemment demandé d'actualiser la valeur de son local d'activité dans le cadre d'une cession potentielle. Bien qu'ayant effectué une précédente expertise quelques années auparavant, nous préférons en refaire une nouvelle car nous estimons qu'il y a pu avoir des changements durant les 5 années qui se sont écoulées entre nos deux interventions. Cette précaution s'est avérée fort utile. En effet, l'immeuble a subi des travaux d'entretien conséquents et lors de notre étude, nous avons constaté que l'urbanisme avait changé passant d'un RNU (Règlement National d'Urbanisme) à un PLU (Plan Local d'Urbanisme) et de ce fait que les règles de constructibilité sur la zone avaient évolué. De plus, notre enquête de terrain a fait apparaître que le marché de l'immobilier d'entreprise était en pleine mutation sur le secteur. Ces différents éléments ont eu une influence non négligeable sur la valeur du local d'activité considéré.

Nous venons d'expertiser 2 maisons récentes présentant des désordres importants (malfaçons et défauts de construction) n'étant plus couverte pour l'une, par la garantie décennale  et pour l'autre, n'ayant pas souscrit à une garantie décennale ni fait l'objet d'une réception de travaux  car inachevée au jour de la visite. Pour ces missions, il nous a été demandé de déterminer la valeur vénale de ces immeubles dans le cadre de cession de parts de SCI pour la première et dans le cadre d'un divorce pour la seconde. Dans ces deux situations, notre travail s'est appuyé sur les rapports de sapiteurs, des experts construction dans ces cas précis. Dans un premier temps, nous avons établi la valeur vénale de ces immeubles sans désordres puis avons estimé les coûts de réfection avec les réserves qui s'imposent et appliqué en dernier lieu une série de décotes tenant compte de l'identification du risque sur le marché, l'illiquidité du capital, des tracasseries découlant de ces situations.

Nous venons d'effectuer l'expertise en valeur vénale d'une ancienne propriété viticole située dans la zone d'origine contrôlée du Cognac. Le bien, un immeuble de caractère composé d'un logis principal ceinturé de dépendances avec cour intérieure fermée par un portail en fer forgé d'époque encadré de deux tours quadrangulaires, est en indivision.Certains indivisaires désirent vendre l'ensemble en le démantelant en 2 lots, d'autres préfèrent vendre l'entité. Il nous a été demandé de déterminer la valeur vénale de l'immeuble dans ces 2 cas de figure. Dans la première hypothèse (la division en 2 lots), nous avons considéré les coûts de séparation des différents réseaux (eau, assainissement, électricité...) et la constitution de servitudes (passage, écoulement ...). Dans ce cas précis la vente en une seule entité s'avère la solution la plus avantageuse financièrement.

Nous sommes intervenus récemment à la demande d'un locataire occupant un local industriel dont le bail commercial datait de janvier 2006. Ce locataire ayant racheté le fonds en 2020 suite aux difficultés financières du précédant exploitant également propriétaire des murs, s'est vu refuser le renouvellement du bail. Le propriétaire bien inspiré, préférait voir son bail continuer en tacite prolongation et bénéficier de tous les avantages de ce bail qui datait d'avant la loi Pinel (art. 606, ICC...). Au delà de la mission qui nous était confiée, à savoir déterminer la valeur locative de renouvellement, nous avons mis en évidence de nombreux désordres affectant le bâtiment dont ceux liés à la vétusté chronique. Nous avons alerté notre donneur d'ordre sur les risques et le danger que représentaient ces désordres pour la sécurité des personnes. Nous l'avons également informé sur les risques inondations qui affectaient son immeuble dont il n'avait pas été informés. Face à la situation, nous avons conseillé notre client sur les démarches à suivre pour voir son bail renouvelé dans de bonnes conditions et contraindre le propriétaire-bailleur à effectuer des travaux en lui recommandant de se rapprocher d'un avocat spécialisé en droit commercial et faire appel à un expert bâtiment pour évaluer l'ampleur des désordres liés à la vétusté. Nous ne pouvons pas encore nous prononcer sur l'avenir de ce dossier mais toutes les cartes sont dans les mains de notre client qui possède un rapport d'expertise complet et parfaitement détaillé pour défendre ses intérêts. Notre client est très satisfait et l'avocat qui connaît notre travail pour avoir eu plusieurs dossiers en commun se voit très confiant.

Comme chaque fin d'année, notre activité se concentre sur les expertises quinquennales et les réactualisations de valeurs que nous effectuons pour les mutuelles.Rappelons que ces expertises sont soumises aux dispositions des articles R931-10-42 du code de la sécurité sociale, R212-54 du code de la mutualité et R332-20-1 et suivants du code des assurances. Au delà de ces obligations purement réglementaires, ces expertises constituent un appui précieux dans la gestion d'un patrimoine immobilier. En effet, le travail des experts de notre cabinet ne s'arrête pas à donner des valeurs ; dans des rapports circonstanciés, ils mettent parfois en exergue des anomalies ou des particularités d'ordres juridique, locative, urbanistique... Nos donneurs d'ordre apprécient.

Nous avons été missionnés pour expertiser une menuiserie dans le cadre d'une vente en poursuite d'usage. Nous avons évalué ces locaux d'activité en tenant compte de leur spécificité et de leur environnement dans un parc d'activité recherché. Notre donneur d'ordre qui part à la retraite a pu négocier sereinement le prix de son immeuble avec son repreneur.

Nous venons d'effectuer l'expertise d'un complexe hôtelier dans le cadre d'une vente en poursuite d'usage et dans le cadre d'une reconversion en locaux tertiaires. Notre étude a tenu compte de la réserve foncière de l'établissement que nous avons également valorisée. Notre donneur d'ordre et son expert-comptable vont pouvoir prendre une décision éclairée sur l'avenir de la structure.

Nous venons d'effectuer une expertise d'un immeuble impacté par le tremblement de terre du 16 juin dernier à La Laigne en Charente Maritime. Inévitablement les estimations d'immeubles réalisées par les compagnies d'assurances vont entraîner des désaccords avec les assurés dans le cadre d'une indemnisation totale (reconstruction). Le recours à un expert immobilier permettra de donner un avis éclairé sur la valeur vénale de l'immeuble avant sinistre.

C'est ce qui vient de nous arriver une fois de plus dans le règlement d'une succession. En effet, alors qu'il y avait des différends profonds entre indivisaires concernant la valeur de plusieurs biens immobiliers, notre intervention à l'initiative du notaire de famille a permis d'apporter des éléments concrets dans un rapport d'expertise circonstancié pour déterminer la valeur de chacun des immeubles étudiés. Les esprits se sont ainsi apaisés et la succession a pu être réglée.

Le bail de chasse est un bail rural de droit commun (art L145-10 al.2 du code rural). On lui applique les règles habituelles du contrat de louage des choses prévues notamment par l'article 1709 du code civil. En ce qui concerne le bail verbal, celui-ci représente certains dangers dont la quasi impossibilité de la justification :

• De la date d'entrée en vigueur du bail
• Du ou des bénéficiaires et de la chose exactement louée
• De la durée du bail
• Du mode de chasse autorisé
• De l'éventuelle sous location autorisée
• ...

Nous avons récemment été confrontés à cette problématique lors de l'expertise d'un domaine agricole où un bail de chasse avait été établi verbalement. Nous avons émis toutes les réserves d'usage découlant de cette situation.